Dans un arrêt du 19 février 2026, la Cour de cassation vient rappeler une règle essentielle du droit de la construction : l’action en garantie décennale ne peut être exercée que par celui qui a la qualité de maître de l’ouvrage, entendue de manière restrictive.
En l’espèce, des désordres affectaient un ouvrage exploité par une société. Celle-ci avait engagé une action en responsabilité décennale contre les constructeurs, alors même qu’elle n’était pas propriétaire du bien. La cour d’appel avait admis la recevabilité de son action, en retenant que les travaux avaient été réalisés dans son intérêt direct et pour les besoins de son activité.
La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Elle rappelle que la qualité de maître de l’ouvrage, au sens de l’article 1792 du Code civil, ne peut être reconnue qu’au propriétaire de l’ouvrage ou, le cas échéant, au titulaire d’un droit réel lui permettant de construire. L’intérêt économique, l’exploitation du bien ou même la prise en charge des travaux sont indifférents à cet égard.
L’apport de cet arrêt est particulièrement important.
La Haute juridiction confirme une conception rigoureuse et constante de la qualité pour agir en matière de garantie décennale, en refusant toute extension à des acteurs qui, bien que directement affectés par les désordres, ne disposent pas d’un droit réel sur l’ouvrage.
Elle met ainsi un terme à certaines hésitations des juges du fond qui pouvaient retenir une approche plus pragmatique fondée sur l’utilité économique de l’ouvrage.
La portée pratique de cette décision est notable. L’exploitant d’un immeuble affecté par des désordres est privé de toute action fondée sur la garantie décennale ; celle-ci revenant au seul propriétaire ou titulaire de droits sur l’ouvrage.
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