Dans un contexte actuel de crise du logement neuf et face à la défaillance de certains promoteurs, la garantie financière d’achèvement (GFA) constitue un élément clé de la protection des acquéreurs.
D’origine légale, la garantie financière d’achèvement constitue un modèle exclusif de garantie dans le cadre de la vente d’immeubles à construire en vue de garantir le risque encouru par les acquéreurs en cas de défaillance du vendeur.
Visé à l’article L 261-10-1 du Code de la Construction et de l’Habitat, la GFA constitue l’engagement d’un établissement bancaire (le garant) qui doit en cas de défaillance du vendeur, procéder au versement des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Le garant (l’établissement bancaire) est tenu seulement à un engagement financier et n’a pas à intervenir dans la construction.
La GFA peut prendre les formes suivantes :
- Soit « une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consenti s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».
- Soit « une convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s’oblige, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ».
Il convient de préciser qu’un second type de garantie peut être proposé dans le cadre de vente en état futur d’achèvement qui consiste dans l’engagement pris de rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d’achèvement (confère article R 261 – 22 du CCH).
Qui peut mettre en jeu la garantie financière d’achèvement ?
L’article L 261 – 10 – 1 du CCH prévoit que la garantie financière peut être mise en œuvre par l’acquéreur. En principe seuls les bénéficiaires de la garantie peuvent l’actionner. Il s’agit donc des acquéreurs de l’opération.
Le bénéfice de la GFA a également été étendu au syndicat des copropriétaires ce sont des conditions de déclenchement de la garantie financière.
L’article L 261-10-1 du CCH modifié par la loi Elan dispose que « la garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble« .
Cette définition restrictive empêche l’acquéreur de pouvoir bénéficier du bénéfice de la GFA pour une autre raison que des difficultés financières alors que le vendeur aurait abandonné l’opération pour d’autres raisons.
Sur les modalités de la mise en œuvre de la garantie
Compte tenu de l’intérêt prégnant du garant à achever l’opération, les garanties financières d’achèvement prévoient une stipulation conventionnelle leur donnant la possibilité de faire désigner un mandataire ad hoc afin d’assurer l’achèvement des travaux.
Cette faculté a été insérée par la loi Elan et codifiée désormais à l’article L 261-10-1 du CCH. La désignation d’un administrateur ad hoc demeure facultative pour le garant et ne peut se faire que par voie judiciaire sur requête à l’initiative du garant.
L’administrateur ad hoc se verra désigné au regard d’une mission pour faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il intervient en tant que maître d’ouvrage délégué et sera réputé constructeur.
La garantie financière d’achèvement constitue un élément essentiel de la protection des acquéreurs dans le cadre des ventes d’immeubles à construire. La GFA est un instrument juridique complexe. Fort de son expérience en immobilier et en droit des contrats, notre cabinet accompagne régulièrement les acteurs (garant, acquéreur, promoteur) dans la rédaction, la mise en œuvre ou les contentieux impliquant la GFA.